Résumé exécutif
Ce rapport soutient que la rotation de la demande étrangère sur la Costa del Sol se comprend mieux comme un déplacement relatif plutôt que comme un effondrement de la demande britannique. Les acheteurs britanniques restent une nationalité clé dans la province de Málaga, mais leur ancien statut d’« acheteur par défaut » s’affaiblit, tandis que les acheteurs néerlandais et suédois gagnent des parts dans la demande marginale qui fixe les prix sur les marchés côtiers les plus prime, en particulier sur le neuf et les produits de luxe. C’est la raison principale pour laquelle ce changement compte davantage pour Marbella que pour Málaga.
Les preuves sont les plus solides au niveau de la province de Málaga, qui constitue le meilleur proxy officiel de la Costa del Sol, car les données de nationalité du registre espagnol sont publiées de manière plus cohérente par province que par municipalité. Dans cette base officielle, les étrangers représentaient 14.98% de l’ensemble des achats en Espagne en 2023, 14.6% en 2024 et 13.82% en 2025 au niveau national ; dans la province de Málaga, la part étrangère est restée très supérieure, autour d’un tiers des achats, dont 34.75% au T1 2025 et 31.11% au T4 2025.
Pour la divergence en 2026, le signal est clair : Marbella est davantage portée par une demande aisée, UE/nordique, guidée par les aménités, et par une offre prime beaucoup plus contrainte ; la ville de Málaga est davantage portée par une demande domestique urbaine, sensible au crédit, avec une élasticité de l’offre un peu plus élevée. Cela signifie que le changement de nationalités est structurellement plus haussier pour la prime de Marbella que pour le marché plus large de la ville de Málaga. Mon scénario central anticipe donc une surperformance de Marbella par rapport à Málaga en croissance des prix en 2026, avec un écart en €/m² qui s’élargit modestement ; la seule voie nette vers une surperformance de Málaga serait un financement sensiblement plus facile, combiné à une accélération des livraisons urbaines et de la régénération au sein de la ville.
Concrètement, ce basculement dit trois choses. Premièrement, les frictions post-Brexit pèsent désormais davantage sur le segment britannique mid-prime que sur l’ultra-prime, où les acheteurs sont encore majoritairement au comptant. Deuxièmement, la demande néerlandaise bénéficie d’un avantage structurel grâce à l’euro et à la libre circulation, ce qui lui permet de continuer à enchérir sur des projets côtiers premium avec moins de frictions. Troisièmement, la demande suédoise est plus cyclique que la demande néerlandaise, car la faiblesse de la couronne reste un frein, mais la baisse des taux directeurs suédois a rouvert le marché pour des acheteurs nordiques aisés qui continuent de privilégier des produits côtiers clés en main.
Ce que montrent les données
Deux faits structurent l’analyse. Premièrement, la province de Málaga reste l’un des marchés résidentiels les plus tirés par les étrangers en Espagne, et l’un des plus actifs en volume de transactions. Le Colegio de Registradores de España a enregistré 36,117 ventes de logements dans la province de Málaga en 2025, ce qui en fait l’une des provinces les plus dynamiques du pays, tandis que le prix moyen enregistré au registre a atteint €3,101 par m² en 2025. Les acheteurs étrangers y sont restés bien plus importants qu’au niveau national.
Deuxièmement, Marbella et la ville de Málaga évoluent déjà sur des plans de prix différents. Selon la dernière série de prix idealista, les prix affichés en avril 2026 étaient de €5,596/m² à Marbella, €3,722/m² dans la ville de Málaga et €4,121/m² dans la province de Málaga. Sur la série municipale plus proche des transactions publiée par l’Instituto Nacional de Estadística pour 2024, le prix moyen d’un logement était de €691,204 à Marbella contre €249,901 dans la ville de Málaga, et le prix moyen par m² était de €3,863 contre €2,541 respectivement.
Enseignements clés de la comparaison
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les données du tableau sont présentées ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- Part des acheteurs étrangers :
- Proxy Costa del Sol : province de Málaga : ~33–35% dans les dernières lectures officielles ; 34.75% au T1 2025, 31.11% au T4 2025.
- Marbella : pas de ventilation municipale officielle robuste ; les agences locales indiquent une part bien plus élevée sur le prime/le luxe.
- Ville de Málaga : pas de ventilation municipale officielle dans la série du registre utilisée ici.
- Pourquoi c’est important : les données provinciales confirment un marché exceptionnellement tiré par l’étranger ; les municipalités côtières premium y sont encore plus exposées.
- Mix étranger dominant :
- 2024 : Britanniques 15%, Néerlandais 8%, Suédois 8% dans la province de Málaga.
- Rapports locaux : les Britanniques restent importants, mais les Néerlandais et les Suédois dominent de plus en plus à la marge sur le stock prime.
- Ville de Málaga : demande plus mixte, avec une composante domestique/professionnelle d’occupants plus forte.
- Pourquoi c’est important : le même changement de nationalités a un pouvoir de fixation des prix plus fort à Marbella qu’à Málaga.
- Transactions résidentielles :
- Province de Málaga : 36,117 en 2025.
- Marbella : 4,745 en 2024 dans le total du Golden Triangle ancré sur Marbella pour la municipalité de Marbella.
- Ville de Málaga : plus de 6,200 en 2025.
- Pourquoi c’est important : la ville de Málaga est liquide, mais Marbella reste le principal « price-setter » du luxe.
- Prix affiché, dernier point (avr. 2026) :
- Province de Málaga : €4,121/m².
- Marbella : €5,596/m².
- Ville de Málaga : €3,722/m².
- Pourquoi c’est important : Marbella se traite déjà avec une prime très élevée.
- Prix moyen d’un logement transigé (2024) :
- Marbella : €691,204.
- Ville de Málaga : €249,901.
- Pourquoi c’est important : le ticket moyen à Marbella est près de 2.8x celui de la ville de Málaga.
- Prix moyen transigé €/m² (2024/2025) :
- Province de Málaga : €3,101/m² de moyenne enregistrée au registre en 2025.
- Marbella : €3,863/m² (INE 2024).
- Ville de Málaga : €2,541/m² (INE 2024).
- Pourquoi c’est important : l’écart de transaction est important avant même d’examiner les enclaves prime.
Sources du tableau : données annuelles et trimestrielles des registradores (Colegio de Registradores de España), INE, INE Urban Indicators 2025 table 69330, et idealista.
La nuance la plus importante est que les données officielles ne prouvent pas que les acheteurs britanniques ont disparu. Elles prouvent quelque chose de plus subtil et de plus significatif économiquement : la province de Málaga reste fortement tirée par l’étranger, mais la « pile » d’acheteurs s’est diversifiée et est moins centrée sur le Royaume-Uni. Le Colegio de Registradores de España place les acheteurs britanniques à 15% de la demande étrangère dans la province de Málaga en 2024, devant les acheteurs néerlandais et suédois à 8% chacun, tandis que idealista indique explicitement que les Britanniques continuent d’acheter après le Brexit, mais que leur part « diminue année après année ».
Pourquoi le mix d’acheteurs évolue
Le recul de la domination britannique s’explique par quatre moteurs principaux.
Premièrement, l’asymétrie de résidence et de mobilité. Les citoyens des Pays-Bas et de Suède restent des citoyens de l’UE avec des droits de libre circulation. La Commission européenne rappelle que les citoyens de l’UE peuvent séjourner dans un autre pays de l’UE jusqu’à trois mois avec une simple pièce d’identité valide, et plus longtemps s’ils remplissent les conditions normales de résidence. À l’inverse, les conseils de voyage du gouvernement britannique pour l’Espagne indiquent que les citoyens britanniques sont limités à 90 jours sur toute période de 180 jours, sauf obtention du statut espagnol pertinent pour des séjours plus longs. Cela n’empêche pas les achats britanniques prime, mais réduit sensiblement la commodité d’une propriété « semi-permanente » pour le marché plus large.
Deuxièmement, l’asymétrie de change. Les acheteurs néerlandais n’ont aucun risque de conversion en euro. Les acheteurs suédois subissent encore une friction de change, car le taux de référence de la BCE au 7 mai 2026 était d’environ SEK 10.825 pour un euro, mais les acheteurs britanniques font face à une couche supplémentaire de conversion livre/euro ; le taux de la BCE le même jour était de GBP 0.8641 pour un euro. En pratique, l’absence de risque de change constitue un avantage structurel plus fort pour les Néerlandais que pour les Suédois, mais les deux groupes de l’UE évitent les frictions de visa/résidence qui s’appliquent désormais aux Britanniques.
Troisièmement, la structure de financement s’est déplacée vers des acheteurs fortement capitalisés, peu endettés, ce qui favorise les nationalités les plus actives sur le neuf premium. Taylor Wimpey España indiquait au S1 2025 que les acheteurs néerlandais menaient l’activité sur la Costa del Sol, suivis des acheteurs suédois et britanniques, et que plus de 90% de ses clients finalisaient sans financement hypothécaire. idealista précise que, dans le segment luxe de Marbella, défini comme des biens au-dessus de €2 millions, moins de 10% des achats recourent au financement. Cela signifie que l’acheteur marginal pertinent à Marbella est de plus en plus celui qui est le moins exposé à la douleur des taux hypothécaires et le plus exposé au style de vie, à la mobilité et à la rareté du stock.
Quatrièmement, l’offre de produits correspond particulièrement bien aux préférences néerlandaises et suédoises. La description par Taylor Wimpey des logements les plus demandés sur la Costa del Sol au S1 2025 était remarquablement précise : plus de 100 m², terrasses au-delà de 30 m², vue mer, deux ou trois chambres, et des services tels que piscine, salle de sport, co-working et sécurité 24h/24. C’est exactement la spécification du neuf côtier moderne et des programmes « branded/lifestyle » qui se sont multipliés autour de Marbella, Estepona, Mijas et Fuengirola. C’est moins le modèle classique de maison de retraite britannique (townhouse) ou de villa de revente, et davantage un produit « art de vivre européen clé en main » attractif pour les ménages néerlandais et nordiques.
Enseignements de la matrice des moteurs macro
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les données de la matrice sont présentées ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- Origine des acheteurs : Royaume-Uni
- Principal avantage actuel : base d’acheteurs installée et profonde ; reste la première nationalité dans la province de Málaga en 2024.
- Principal frein actuel : règle 90/180, frictions aux frontières hors UE, risque de conversion de la livre, et environnement de taux plus élevés / inflation plus élevée jusqu’en 2025.
- Effet net sur la demande Costa del Sol 2025–2026 : érosion de part sur le mid-prime et le segment lifestyle, mais résilience des achats prime au comptant.
- Origine des acheteurs : Pays-Bas
- Principal avantage actuel : appartenance à la zone euro, absence de risque de change, mobilité UE, et forte adéquation avec le produit côtier clé en main.
- Principal frein actuel : moins de liens historiques que le marché britannique, et peu d’indices que la demande s’élargisse bien au-delà du prime/neuf sans offre plus abondante.
- Effet net sur la demande Costa del Sol 2025–2026 : gain structurel le plus fort ; le mieux positionné pour continuer à capter la part marginale sur le stock côtier prime.
- Origine des acheteurs : Suède
- Principal avantage actuel : mobilité UE plus baisse des taux directeurs après les coupes de 2025.
- Principal frein actuel : SEK faible, qui rend les actifs libellés en euros coûteux.
- Effet net sur la demande Costa del Sol 2025–2026 : active et influente sur l’upper-mid et le prime, mais plus sélective et plus cyclique que la demande néerlandaise.
Le contexte monétaire officiel renforce cette lecture. La Sveriges Riksbank avait abaissé son taux directeur à 1.75% en mars 2026 après des réductions en 2025, soutenant les bilans des ménages suédois, tandis que le Royaume-Uni conservait une inflation plus élevée et un environnement de taux sensiblement plus restrictif pendant une grande partie de 2025. Parallèlement, la Banco de España a indiqué que les taux hypothécaires sur les nouveaux prêts immobiliers en Espagne avaient baissé de 120 points de base entre octobre 2023 et mai 2025, à 2.7%, et que les nouveaux crédits immobiliers avaient fortement accéléré en 2025. Cela soutient la demande sensible au crédit en Espagne dans son ensemble, mais à Marbella cela compte moins car le haut de gamme est majoritairement au comptant ; dans la ville de Málaga cela compte davantage car la base d’acheteurs est plus large et plus endettée.
Ce que veulent les acheteurs et l’impact sur les prix
La nouvelle hiérarchie de la demande se voit non seulement dans les parts par nationalité, mais aussi dans ce qui est acheté.
À Marbella et sur la Costa Ouest, l’acheteur étranger marginal paie de plus en plus pour la rareté, une finition clé en main, la confidentialité, des services lifestyle et la sécurité juridique plutôt que simplement pour le soleil. C’est pourquoi les résidences de marque, les communautés fermées, les grandes terrasses, les équipements bien-être, les vues mer et la facilité du « lock-and-leave » comptent autant. Dans le segment luxe, ce n’est pas seulement aspirational. Selon les études luxe 2024 citées par idealista, 18% des logements de luxe vendus à Marbella en 2024 dépassaient €10 millions, avec un prix moyen de vente luxe de €7.4 millions et €12,855/m².
Dans la ville de Málaga, le mix de demande est différent. La ville a bien des quartiers de luxe et des projets prestigieux, mais la masse qui fixe les prix est beaucoup plus urbaine et bien plus liée aux actifs, aux ménages domestiques en mobilité, aux investisseurs recherchant du locatif longue durée ou une demande « city lifestyle », aux étudiants et à la croissance des services. Cela rend la ville de Málaga plus réactive aux conditions de crédit, à la progression des salaires, à la réglementation locative et au rythme des livraisons urbaines.
Enseignements sur la demande et le financement par nationalité
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les données du tableau sont présentées ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- Nationalité : Britannique
- Style d’achat typique : demande établie de résidences secondaires et de retraite ; toujours forte sur le prime.
- Localisations typiques : Marbella, Nueva Andalucía, Golden Mile, San Pedro et le reste du littoral.
- Préférence produit : villas, communautés golf, appartements avec vue mer, stock de revente établi.
- Schéma de financement : mixte sur le marché large, mais le luxe prime est majoritairement au comptant.
- Nationalité : Néerlandaise
- Style d’achat typique : demande orientée neuf et art de vivre.
- Localisations typiques : Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, grands programmes côtiers planifiés.
- Préférence produit : appartements/maisons de ville 2–3 chambres clés en main, grandes terrasses, services, sécurité.
- Schéma de financement : majoritairement au comptant / forte equity ; aucun risque de conversion en euro.
- Nationalité : Suédoise
- Style d’achat typique : upper-mid et prime, sensible au design, orienté saisonnier/lifestyle.
- Localisations typiques : Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas.
- Préférence produit : logements modernes efficients, vue mer, espaces extérieurs, lock-and-leave.
- Schéma de financement : forte equity / plutôt au comptant, mais plus sélectif en raison de la faiblesse de la SEK.
Cela explique pourquoi une hausse de la part néerlandaise/suédoise est plus haussière pour Marbella qu’une part britannique stable ou légèrement en baisse n’est baissière. La demande néerlandaise et suédoise qui progresse le plus vite est précisément celle qui se concentre sur le type de produit dont Marbella est la plus « courte » et qu’elle peut le moins reconstituer rapidement.
L’offre est la vraie raison de la divergence entre Marbella et Málaga
Le changement de nationalités ne compte que parce qu’il frappe des marchés aux mécaniques d’offre très différentes.
Dans le Golden Triangle ancré sur Marbella, le problème d’offre est ancien et structurel. Le Colegio de Registradores de España indique que le Golden Triangle a enregistré 8,708 ventes en 2024, dont 4,745 à Marbella, et que le marché combiné est resté globalement stable au S1 2025. Mais il souligne aussi que l’inventaire a été absorbé et que les acheteurs mettent plus de temps car les meilleurs biens deviennent plus difficiles à trouver. Seuls 13.63% des ventes 2024 à Marbella/Estepona/Benahavís étaient du neuf, et à Marbella même la part du neuf n’était que de 7.94%.
C’est pourquoi l’urbanisme est si déterminant. Plusieurs rapports locaux liés à des commentaires municipaux et de marché évoquent environ 9,000 logements dans la file d’attente de développements à Marbella, dont le déblocage dépend de la normalisation du plan urbain. Le PGOM municipal a été approuvé en juin 2025, et des commentaires de marché début 2026 indiquaient que la Junta de Andalucía avait approuvé le nouveau cadre, mais ces commentaires comme les reportings d’urbanisme sont clairs : il s’agit d’abord d’une histoire de confiance et de sécurité juridique, pas d’un afflux d’offre en 2026. Autrement dit, la clarté du plan est haussière pour le sentiment, mais ne crée pas assez vite un volume significatif de livraisons prime pour plafonner les prix en 2026.
La ville de Málaga est différente. L’offre y est aussi tendue, mais moins irréversiblement rare. La ville comptait environ 4,829 annonces actives à la vente dans le dernier instantané du portail idealista et 90 programmes neufs sur idealista, tandis que des travaux urbains et de conseil cités par la ville évoquent une capacité potentielle sur une décennie d’environ 16,400 logements si le foncier et les permis sont accélérés. Cela ne signifie pas que Málaga est bon marché ou sans contraintes ; cela signifie qu’elle dispose de davantage de leviers de réponse que Marbella.
Enseignements sur l’inventaire par segment
Comme les stocks officiels par segment ne sont pas publiés de manière aussi claire que les données de transactions et de nationalité, les meilleurs éléments disponibles combinent instantanés de portails et rapports de marché. Sur cette base, la lecture par segment est présentée ci-dessous sous forme de liste :
- Segment : Luxe
- Marbella : stock important en vitrine, mais le véritable prime en front de mer / off-market est rare ; le luxe est dominé par le cash et se reprice à la hausse.
- Ville de Málaga : niche de luxe urbaine plus petite mais en croissance, alimentée par le neuf et des projets prestigieux centre/port.
- Lecture : le déplacement de la demande est le plus porteur ici, et cela favorise Marbella.
- Segment : Milieu de gamme
- Marbella : tendu et de plus en plus comprimé par la demande étrangère et le manque de neuf.
- Ville de Málaga : segment le plus large et le plus profond ; le plus exposé aux conditions de crédit espagnoles et aux salaires locaux.
- Lecture : c’est là que Málaga peut surperformer si les taux baissent et si les livraisons s’améliorent.
- Segment : Budget
- Marbella : pratiquement épuisé ; l’instantané idealista ne montrait que 13 annonces actives à €150k ou moins.
- Ville de Málaga : encore plus disponible qu’à Marbella, mais se réduit rapidement sous la pression de l’accessibilité.
- Lecture : la rareté du budget est désormais une caractéristique des deux marchés, mais bien plus extrême à Marbella.
Les proxys de stock actif illustrent le point. Marbella comptait environ 7,902 annonces actives dans le dernier instantané idealista, contre 4,829 dans la ville de Málaga et 40,856 dans l’ensemble de la province ; pourtant, le segment « bon marché » de Marbella a presque disparu, et son inventaire pertinent pour la fixation des prix est fortement orienté haut de gamme. C’est exactement la structure dans laquelle les gains des acheteurs néerlandais et suédois créent plus de potentiel haussier à Marbella que dans la ville de Málaga.
Cadre de scénarios pour la divergence des prix en 2026
Le cadre ci-dessous n’est pas une prévision statistique. C’est un modèle de scénarios discipliné construit à partir des éléments ci-dessus : niveaux de base des prix affichés de décembre 2025 selon idealista, composition observée de la demande étrangère, intensité de financement très différente entre Marbella et Málaga, et élasticités d’offre différentes entre les deux marchés.
Enseignements du tableau de scénarios
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les données du tableau sont présentées ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- Scénario : Central
- Hypothèses clés : la demande britannique reste pertinente mais ne retrouve pas sa domination ; la demande cash néerlandaise/nordique reste solide ; les conditions de crédit espagnoles restent favorables ; l’offre à Marbella demeure très contrainte ; les livraisons à Málaga ne s’améliorent que modestement.
- Marbella 2026 a/a : +8%.
- Málaga 2026 a/a : +6%.
- Prix affiché implicite fin 2026 : Marbella ~€5,966/m² ; Málaga ~€3,862/m².
- Résultat de divergence : l’écart s’élargit d’environ €1,881/m² en déc. 2025 à environ €2,104/m².
- Scénario : Haussier pour Marbella
- Hypothèses clés : la demande prime néerlandaise/suédoise/allemande/UE reste exceptionnellement forte ; la clarté PGOM/juridique renforce la confiance mais pas les livraisons ; les frictions britanniques persistent ; la rareté prime s’intensifie.
- Marbella 2026 a/a : +11%.
- Málaga 2026 a/a : +5%.
- Prix affiché implicite fin 2026 : Marbella ~€6,132/m² ; Málaga ~€3,825/m².
- Résultat de divergence : l’écart s’élargit fortement à environ €2,307/m².
- Scénario : Haussier pour Málaga
- Hypothèses clés : les taux hypothécaires espagnols et la transmission du crédit soutiennent les occupants ; la régénération urbaine et la production de neuf accélèrent ; les restrictions d’usage touristique déplacent la demande vers l’occupation ; les frictions d’offre à Marbella s’atténuent marginalement.
- Marbella 2026 a/a : +5.5%.
- Málaga 2026 a/a : +10%.
- Prix affiché implicite fin 2026 : Marbella ~€5,828/m² ; Málaga ~€4,007/m².
- Résultat de divergence : l’écart se réduit modestement à environ €1,821/m².
Le scénario central est le plus plausible car il s’aligne à la fois sur la rotation des acheteurs et sur la différence d’offre. Marbella a la revendication la plus forte sur la demande lifestyle aisée UE/nordique, et la ville de Málaga a la revendication la plus forte sur la demande urbaine sensible au crédit. Comme les conditions de crédit espagnoles se sont améliorées, Málaga devrait continuer à progresser ; mais comme le nouvel acheteur marginal étranger est particulièrement concentré sur le type de produit dont Marbella manque le plus, Marbella conserve la trajectoire la plus lisible vers une surperformance.
Enseignements de l’analyse de sensibilité
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les données du tableau sont présentées ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- Choc : la livre sterling s’apprécie d’environ 5% face à l’euro et les frictions de voyage UK s’avèrent opérationnellement moins pénalisantes que prévu.
- Effet probable : la demande britannique de résidences secondaires se redresse quelque peu.
- Impact relatif : légèrement positif pour Marbella et la Costa Ouest ; effet limité sur la ville de Málaga.
- Choc : la SEK s’apprécie d’environ 10% face à l’euro.
- Effet probable : le pouvoir d’achat des Suédois s’améliore sensiblement.
- Impact relatif : plus positif pour Marbella que pour Málaga car la demande suédoise est plus concentrée sur la côte prime.
- Choc : les taux hypothécaires espagnols pour l’achat de logement baissent encore de 50 pb.
- Effet probable : amélioration de la demande plus large des occupants.
- Impact relatif : plus positif pour la ville de Málaga que pour Marbella car Málaga est plus sensible au levier.
- Choc : accélération des permis/livraisons à Marbella au-delà des attentes.
- Effet probable : améliore immédiatement le sentiment, mais n’affecte que modestement le stock 2026.
- Impact relatif : légèrement négatif pour l’inflation des prix à Marbella en 2026 ; effet plus important à partir de 2027.
- Choc : durcissement de l’application des règles sur la location touristique à Málaga.
- Effet probable : l’appétit des investisseurs dans les quartiers centraux s’atténue, l’attractivité pour les occupants augmente.
- Impact relatif : négatif à court terme pour les prix « investisseurs » à Málaga, favorable à moyen terme pour la qualité de vie.
L’asymétrie à souligner est la suivante : la sensibilité aux taux favorise Málaga ; la sensibilité à la rareté favorise Marbella. Le changement actuel de nationalités pousse le marché vers la seconde. C’est pourquoi la rotation des acheteurs est davantage un catalyseur de divergence qu’un catalyseur de convergence.
Enseignements sur la chronologie politique et de marché
En raison des restrictions liées aux balises HTML, les éléments de chronologie sont présentés ci-dessous sous forme de liste, pour plus de clarté et de conformité.
- 2023 :
- La part des acheteurs étrangers en Espagne atteint 14.98%.
- La part étrangère dans la province de Málaga dépasse 35% au T3.
- 2024 :
- Les Britanniques restent la première nationalité étrangère dans la province de Málaga.
- Les acheteurs néerlandais et suédois montent au deuxième rang ex æquo.
- Marbella enregistre 4,745 ventes dans le Golden Triangle.
- Jan 2025 : l’Espagne publie la Ley Orgánica 1/2025.
- Avr 2025 : les articles 63–67 relatifs au visa investisseur sont laissés sans contenu ; la voie « Golden Visa » prend fin en pratique.
- Juin 2025 : approbation du PGOM municipal de Marbella.
- S1 2025 : Taylor Wimpey rapporte une activité luxe sur la Costa del Sol menée par les Néerlandais.
- Oct 2025 : début du déploiement du système Entry/Exit de l’UE pour les voyageurs hors UE.
- Fév–mars 2026 : le nouveau cadre de planification de Marbella gagne en traction régionale/juridique.
- 2026 : l’attention du marché se déplace vers l’élasticité de l’offre et vers ceux qui fixent l’enchère marginale.
Sources clés et limites
Les meilleures sources officielles et de marché utilisées ici sont le Colegio de Registradores de España, INE Urban Indicators 2025 table 69330, INE, idealista, Taylor Wimpey España, Commission européenne, UK government, Sveriges Riksbank, et Banco de España. La comparaison de mobilité s’appuie sur les recommandations officielles de la Commission européenne et du gouvernement britannique concernant les règles de voyage en Espagne.
La principale limite est la granularité. Les données officielles de nationalité sont les plus solides au niveau provincial, pas pour la municipalité de Marbella ou la ville de Málaga individuellement. C’est pourquoi ce rapport traite la province de Málaga comme proxy officiel de la Costa del Sol et utilise des éléments d’agences et de promoteurs locaux pour inférer comment le mix d’acheteurs évolue à l’intérieur de Marbella et sur l’arc côtier prime plus large. Les stocks par segment ne sont pas non plus disponibles sous forme de série officielle du registre, publiée de manière cohérente ; l’analyse par segment s’appuie donc sur des instantanés actuels de stock sur les portails et sur des rapports de marché réputés plutôt que sur une base publique unique et harmonisée.
La conclusion reste robuste malgré ces limites : le centre de gravité de la demande étrangère sur la Costa del Sol se déplace vers des acheteurs basés dans l’UE, aisés, orientés services/amenities et souvent au comptant, et cette rotation est structurellement plus haussière pour Marbella que pour la ville de Málaga en 2026.
Pour plus d’analyses sur le marché immobilier de la Costa del Sol, consultez notre blog : https://verida.es/blog